许多首次来香港的游客，常常会惊叹于香港高楼建筑的宏伟与密集。但是如果在香港稍有居住时日的人，便会同样惊叹于香港有如此多的旧楼需要“改造”。在香港地产界混得熟的朋友会介绍说，不要小看这些旧楼，其投资回报往往不俗。
“许多人买下这些旧楼，等待的就是地产商的旧楼改造，博升值。”位于土瓜湾的一位地产中介夏先生说。他的门口贴满了唐楼的放盘广告——所谓唐楼，便是香港那些没有电梯的旧楼，通常过道窄小，卫生情况很差。但夏先生却认准唐楼的升值空间，他的广告语是：唐楼，你的价值就在不远的重建。
近期香港特区政府的换楼计划，可能为夏先生和他的客户们提供了一次良好的机会。
香港市区重建局(下称“市建局”)近日公布，将针对位于香港九龙两个地段的旧楼进行重建。这两个分别位于土瓜湾和深水埗的重建项目，将首次实施新《市区重建策略》中的“楼换楼”补偿安排。选择了“楼换楼”的业主，可以日后购买于原址重建的单位或在启德发展区(香港即将开发的一个新区)的单位。
在去年数度出台限制房地产泡沫的措施之后，香港特区政府的上述做法更具弹性。对夏先生和他的旧楼投资客户来说，更无异于在近期楼市成交低迷的时刻，下了一场“及时雨”。
多元化重建补偿
以往，市建局联合房地产开发商针对一些旧城区进行重建改造时，对业主的补偿全部采用“市价补偿”及“特惠津贴”的方式。市建局工作人员Sarah在接受笔者采访时指出，一直以来，在纯粹现金补偿安排之下，市建局连同开发商付给业主的现金补偿，等于旧楼当时的市价再加上“特惠津贴”，总金额大概等于同区或可资比较区域中，拥有七年楼龄的楼盘的市价。
根据市建局官方的介绍，现金补偿方案中的补偿金额应该够原业主在同区买到一个楼龄在七年左右、面积相似、楼层中等、朝向一般的单位。
近期的“楼换楼”安排，则是在现金补偿计划基础上的进一步操作。选择了“楼换楼”方案的自住业主，首先也会收到现金补偿，然后，需要从中支付未来新单位评估价格的30%，作为保留未来新楼的保留金，剩下的现金补偿余额则可留作自用。
等到新楼建成入住的时候，业主(用内地的词汇来说是“拆迁户”)再交齐余下的70%款项。但在评估未来新楼盘的价格时，市建局不会以新楼建成时的价格向拆迁户收取款项，仍然会以收购旧楼时，同区新楼盘的市价作为参考。而且这个价格一旦确定下来，无论未来楼价是升是跌，都跟原自住业主无关，这些业主到时候只要付齐既定的剩余楼款即可。
举例来说，原业主拥有一套700英呎(大概合70平方米)楼龄约50年的旧房，市价大概值150万元(港元，下同)，而同区同等面积的“7年楼”市价等于400万元。那么，旧楼业主应该收到特区政府发出的大概价值400万元的补偿。如果业主接受了“楼换楼”计划，那么他会将其中150万元作为“旧楼的市价补偿”，另外250万元属于“特惠津贴”。
现在假设在旧楼被收购时，同区有一套700呎的新楼，其价格为600万元。收购方便会参考这个价格，向同意“楼换楼”安排的业主征收600万元的房价。而上述业主则需要先交付180万元(600万元新楼价格的30%)作为保留新楼的保留金，等到原拆迁楼重建后正式落成进户时，再交齐420万元(600万元的70%).
在这个例子中，我们看到上述旧楼业主需要自掏腰包约200万元，便可以将原来50多年楼龄的老房子换成一个新房子。
换楼流程与内地不同
很多人可能会说，香港特区政府上述做法似乎与内地目前一些地方的旧城改造没啥两样。这里需要指出来的是，上述预选为“楼换楼”的区域是香港新近地产界最为关注的一个热门地段。特别是启德发展区将会开通香港地铁沙中线车站，极具投资潜力。这意味着，如果原业主选择在上述区域“楼换楼”，便会是第一批进驻启德区新楼的人士，变相用一个较低的价格购入深具潜力的新房产。正因为如此，地产界不少人士对上述“楼换楼”计划都有很大的憧憬。
另一点与内地不同的是，在香港的房地产市场，除非市场出现意外波动，否则同区的新楼价格一般都要大大高过旧楼，也就是说，当未来新的楼盘建成后，其价格通常要高于今年的新楼价格(在本例中为600万元)，这意味着旧楼业主有可能以差价获利。
不过有必要提出的是，尽管香港特区政府这种方案看上去弹性十足，仍然有不少经济条件困难的港人表示无力负担。已经有不少上了年纪的老年业主表示，更倾向于在领取高额现金补偿之后，只用其中一部分购买一个便宜的房子自住，剩下的钱作为养老金。
Sarah表示，贴钱买贵楼抑或保留现金住便宜的楼，这些是出自每个人独特的财务考虑，因人而异。根据市建局主席张震远的说法，“楼换楼”的安排将会给旧楼自住业主一个新的选项，有助于实现“重建赔偿多元化”。
市建局表示，香港的楼宇正迅速老化。目前，香港约有4000幢楼龄在50年或以上的楼宇。而在未来10年，“高龄楼宇”的数目更会按年递增500幢。对于香港特区政府来说，重建赔偿的多元化，有助于推动这些旧楼改造的步伐。
需关注房价下跌风险
正如本文开篇所述，一些香港投资者很喜欢买旧楼，就是为了“收购概念”，因为无论是政府牵头的重建项目，还是开发商主导的商业收购，新楼盘建成后都要遵循商业规则，以市价发售。Sarah说，以往市建局主导的重建项目，在收购旧楼及出售新楼时，都是参考当时的市价，否则便很容易出现投机行为。“‘楼换楼’政策出台之后，在安置完这些业主之后，余下的单位则仍然会按照未来发售时的市价进行出售。”
显然，如果未来新楼的市价高于目前的新楼市价，上述“楼换楼”的业主将有盈利空间。不过，虽然不少跟夏先生一样的香港地产中介认为，香港特区政府的“楼换楼”计划给投资客带来了机会，但实际上这个政策能否造就投资机会，很大程度上还要取决于未来楼市的走势行情。
有些人可能觉得这些“楼换楼”业主很划算——以低价买入了新楼，但这只是基于楼价将继续上涨这一前提的推断。香港未来楼价走势可高可低，所以，现在难以断言选择了该安排的业主是亏是赚。
当然，最后要考虑的还有换楼的运气问题。Sarah指出：“如果有太多人选择‘楼换楼’安排，在业主挑选楼盘时，我们可能要采取抽签方式。”
